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你不知道的澳洲房产投资误区

有些人在投资房地产时并不了解这个领域,盲目买入,或者以错误的方式进入市场。可想而知,他们的投资回报自然达不到预期。

希望我们的读者能跳出一些投资误区,取得更好的投资收益。




误区一:房地产市场即将崩溃

每当房地产市场经历较大增长后,人们耳旁总会听到一个似曾相识声音:“房地产市场充满泡沫,房价将大幅度下降”。2009年,新闻媒体报道:“利率上涨后,专家认为现在的房价已经高出价值的30%。价格是以价值为基础的,因此明年房价将会下降30%”。回顾澳大利亚近100年以来的房价变化,房价每7.2年翻一番。 事实证明:房地产市场并没有因为媒体的预测而停止上升,也不会被所谓的专家观点所左右。

真正能够左右市场的并非媒体和专家,而是供需关系。而供需关系一般受以下几方面影响:

1. 人们愿意居住地区的土地供应

2. 这些地区有多少楼房已经造好

3. 刚性需求

4. 贷款能力

5. 承受能力



误区二:投资独立的别墅(House)比公寓(Unit/Apartment)

这是人们长期以来一直争论的话题。一般来说,从长期看,土地不断增值,建筑不断贬值。许多人想当然以为别墅占的土地面积大,升值快,因此土地面积越大越好。

这个观点很片面。它的错误在于:

1. 没有把市场作为一个整体来看

2. 没有把财务意识融入投资过程中

设想一下:你在沙漠中有一套别墅,周围是几万平方米的土地,它会比一所在市区附近的联体别墅(Unit)或者公寓(Apartment)更值钱吗?当然不会!供需关系决定价格。联体别墅(Unit)或者公寓(Apartment)土地面积虽小,但由于位置好,需求旺盛,它们会比沙漠中占地面积大的房子增值快。

以墨尔本为例。大家都知道,接近市中心附近的房子价格很贵,土地越大,房子的价格相应越高,这样的房子只有极少数人能够承担的起,很难获得良好的出租回报。相对而言,占用土地面积小的联体别墅(Unit),尤其是公寓(Apartment)却能解决承受能力问题,适合在市区工作的专业人士或者学生居住,因此相对容易被租出去,投资者进而取得较好的租金回报。


从财务角度看,我们投资时要关注资产增值、租金回报、税务利用和现金流,最重要的是要关注投资回报。投资回报是指你投入的资金的回报。

一个精明的投资者,他主要考虑的因素并非土地大小,而是市场对那个地区的住房需求,他会充分利用税务政策和杠杆原理以及保证现金流的畅通。


误区三:只有卖房才能获得利润

卖房需要支付很多费用,包括售房的费用、各种税款和律师费用等。根据测算,卖房后再买新房,投资者将会损失大约该项资产的20%

你有没有想过,通过贷款的方式可以获取更多收益?

许多人担心欠债过多。其实这只是自我心理负担。只要你的资产能够增值,银行就愿意多贷款给你。银行是一个很保守的机构,他们雇了很多专家经常对资产进行估值。

想想看:承担最大风险的借款人都不担心,我们何必担心呢?

只有在以下两种特殊情况下,我们才要考虑出售物业:

1. 房地产的价格不断下降,并且看不到上升的可能性

2. 生活中急需现金



误区四:债务是坏事

这也是我们许多华人的最大误区。华人都喜欢多存钱,不愿意贷款,不少人购买物业甚至是一次性现金付清。

从小我们接受的教育是把钱存到银行里,这个习惯已经成为我们华人的传统美德。然而时代不同了,世界已经早已迈入信息时代,我们要从农业社会的思维方式转变为用信息时代的思维考虑问题。

鸦片战争留给我们的沉痛教训就是:落后就要挨打! 同样,今天我们不接受现代的先进投资理念,怎么可能成功?

债务分两种。一种是消费型债务,例如贷款买车,车子一直贬值。这样的债务就属于坏债,因为它不会给投资者带来任何财务上的好处。这种债当然越少越好,最好没有。另外一种是好债,通过贷款,我们创造财富的速度可以加快。在进行房地产投资时,我们应该学会更好地使用他人的钱(Other Peoples Money),充分运用杠杆原理来快速增加自己的财富。


投资时,我们一定要注意:

1. 一个聪明的投资者应该首先运用他人的资金,最后才是自己的资本。

2. 当你没有能力再贷款时,债务才会成为风险。让你永远能贷到款的秘密在于你的资产大于你的债务。一个聪明的投资者,他的债务一直在增长,与此同时,他的资产增长速度更快。


请记住:债务只是一个工具,一个创造财富的重要工具。因此,我们应该正确理解和运用它。这需要有一个突破性的思维。当我们的思想被现代先进的理念武装起来后,我们才能高瞻远瞩,更上一层楼。


许多人认为还清债务越快越好,一旦这样做了,他们就会失去一个创造财富的最有效的工具。一个有智慧的人,他清楚地知道好债与坏债的区别,因此不怕贷款,反而是多多益善。这是他手中用来创造财富的一把利剑。他只关心还贷能力,关注增加资产而不是减少贷款。

其实,通货膨胀是贷款人最好的朋友。二十年前,十万元的贷款对普通人而言是一个非常大的数目。 经过二十年来的通货膨胀,十万元变得“不那么值钱了”。


误区五:市中心的高楼大厦最值得投资

中国大陆,人口稠密,为了有效利用资源,一般将商业中心、学校和医院放在城市中心,市中心的公共设施是最好的,因此在市中心的房子最容易升值,最值得投资。但是英语国家的人喜欢将生活和工作地区分开,生活讲究的是居住环境。以墨尔本为例,它的市中心非常小,以办公楼和两个大学(墨尔本大学和皇家理工学院)为主。有钱人居住在距离市中心45公里的地区,首富之区Toorak离市中心5公里,它附近的地区如 South Yarra Hawthorn Kew等高档区离市中心的距离都是35公里,墨尔本最有名的商业街就坐落在South Yarra区的Chapel Street 上。更有甚者,第二富人区是坐落在海边的Brighton,离市中心12 公里。在那些富人区里,绿树成荫,环境优美,有著名的贵族学校、托儿所、幼儿院、商场和咖啡屋,生活便利。


再看市中心,没有公园,没有大超市,也没有水果蔬菜店,没有托儿所,甚至没有小学和中学。居住在市中心只有大学生和刚到澳大利亚的人,一旦家中有小孩要读书,上托儿所就会很不方便。


入乡随俗,希望我们的投资者不要把在中国的投资理念生搬硬套到澳洲社会,否则一定会后悔。在异国投资,我们应该了解当地特点,才能知己知彼,百战不殆。

投资要看回报,既要看资产增值,又要看现金流。市中心的高楼,首先是供大于求,再者生活并不方便,可见升值空间有限。另外,一般高楼的物业管理费很高,费用支出大,回报率相对就低,投资者每年要补贴许多现金进去,得不偿失。

希望大家跳出这些投资误区,理性投资,快乐投资,早日实现财务自由。