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最后的避税天堂


我们公司最近接到了很多关于自我管理养老金(Self Managed Super Fund)投资房地产的咨询,因此我就大家所关心的问题在此进行解答,帮助大家了解怎样通过自我管理养老金(Self Managed Super Fund)来投资地产,已达到避税的作用,同时取得最佳的投资收益。


1. 用自我管理养老金投资,资金需要多少?

首期资金,一般是房价的30%加印花税。有的银行可以贷款至80%,但大部分是70%,保守来说,我们需要30%的首付。以一个40万的房子为例,您需要首付12万加印花税。一般期房(off the plan)印花税较低,所以用养老金投资期房的比较多,只需比12万略多即可解决,如果买二手房,那么可能需要14万的资金,因为印花税2万。



2. 我的养老金不够怎么办?

许多人说自己的养老金账户不够10万元,有什么办法可以解决?现在夫妻双工作非常多,两个人加起来就容易多了,每人只需5-6万。如果还不够,您可以与两个亲戚好友做自我管理养老金(Self Managed Super Fund)。因为自我管理养老金最多可以允许四个人一起建立。



3. 澳洲增值税(Capital Gain Tax)的来历和算法?

澳大利亚自1985年9月20日施行,在这之前购买的房子,卖出后是不用缴纳增值税的。我们华人大多是在这之后来到澳大利亚,所以已经错过了这次机会。那么增值税该怎么交?如果您持有的房子时间超过一年,50%的增值部分是不用交税的,剩下的50%作为当年收入,会与您的其他收入加在一起计算。举例来说,您今年的收入是澳洲平均工资$57,000,您买房子赚了$30万。根据增值税的算法,一半不用交税,另一半算作收入,即$15万。这$15万加上工资收入$5.7万,那么您今年的收入就是20.7万。其中超过18万的部分税率为45%,超过8万的税率为37%,超过3.7万的部分是30%。这样算来,您应缴纳的税费是$66,700, 比平时多交了$56,050($66,700-$10,650)。


4. 如何用自我管理养老金来合理避税?

那么这$56,050元的税务有办法免掉吗?这个“避税天堂”就是利用自我管理养老金(Self Managed Super Fund)来购买房产。这“避税天堂”能够合理避去多少税?不只是刚才说的5.6万增值税,还有房租收入。如果当初你们有用养老金来投资房地产,那么当你卖掉房产时,你会交很多的税。增值越多,税务越高。想象一下,45%的个人所得税,是不是高的可怕?但你是否知道,如果用养老金来投资房地产,那么当你日后卖掉房产时,你可被免去房子的Capital Gain Tax增值税。这可不是一笔小数目,可能会有几万甚至几十万的税务节约。当然,这还取决于您房子的增值情况,以及您买房时是否已经退休。不过即便您没有退休养老金投资依然好于普通投资。因为它的税率是15%, 而不是32.5%,37%或甚至45%。



5. 自我管理养老金与基金公司管理的养老金哪个好?

一般来讲,基金公司管理的养老金,不管他们能否为你赚钱,都要收费。即使基金亏本,但费用收取的一分不少。澳大利亚基金公司管理费是世界上最贵的。再看看业绩,业绩好的通常是基金公司自己员工的基金。如果你不在这些基金公司工作,你是否应该考虑其它办法呢?我想如果你喜欢股票,自我管理养老金会比只顾着收费的基金好,当然还有税务方面的优势。 股票不是我们所关注的,我们只关心自我管理养老金的房地产投资,因为房地产投资的回报更好。



6. 以后政策变化怎么办?

我们之前说过,增值税是1985年开始施行的。在此之前(1985年9月20日)购买的房子没有增值税。按照惯例,应该很容易推断出来以后的政策。所以做事是越早越好。



7. 为什么政府给我们这个最后的避税晚餐?税收不是对政府多多益善吗?

政府更关心的是退休后公民的养老问题。如果养老出现问题,会造成社会的不稳定。一旦大家都有资金养老,那么政府的压力就小多了。这就是为什么我们有了这个最后的避税晚餐。



8. 建立自我养老金,什么地方要当心?

第一个是Negative Gearing,就是资产带来的负收入,即收入少于支出的缺口。在用自我管理养老金投资时一定要小心。你的每个月的Contribution(即投入养老金的钱),要大于缺口。公寓的优势在这方面就显现出来了。公寓的回报高,你的缺口就小。许多华人喜欢买带大块土地的房子,这需要你每月有很高的养老金收入,因为你的缺口很大。


第二个是遵守澳大利亚法律和按政府政策办事。不但建立的过程要符合政策,而且你的每笔支出都要符合自我管理养老金的规定。合法地充分利用政府的政策来合理避税。


9. 建立自我管理养老金难不难?

建立自我管理养老金听上去很难,但是只要是找到合适的会计师和Financial Planner,具体的工作都会由他们来操作,主要包括两点:

首先,建立自我管理养老基金(Super Trust)。

其次,建立Bare Trust(或Custodian Trust)。



Bare Trust 主要作用是用于银行贷款。如果你不贷款,那么就不需要Bare Trust,只需要建立养老基金就可以了。

建立养老基金可以用个人或公司名义开户。Bare Trust一定要以公司名义开户,这主要是银行方面的要求,不同银行有不同的要求,所以一般都是在贷款时设立。



10. 思客置业(Seek Real Estate)是个什么样的公司?

思客置业公司是位于墨尔本的澳大利亚房产置业及投资管理的专业服务机构,我们的目标是帮助我们的客户获得物业投资的最佳收益!公司始终秉持"以客户为本"的服务宗旨,我们用我们独特的行之用效的投资原理和实际经验, 以澳大利亚墨尔本的公寓和联体别墅为媒介,来帮助我们的顾客早日获得财务自由。



11. 思客置业(Seek Real Estate)有什么项目?

我们公司与许多墨尔本知名建筑商都建立了良好的合作关系,包括别墅,连体别墅以及公寓。我们最近的项目包括:Doncaster, Hawthorn, Mentone, Box Hill, Caulfield, Carnegie, Camberwell, Brunswick, South Yarra, St. Kilda Road, Cheltenham, Maidstone, Balwyn, Parkville 等区的公寓,都非常适合自我管理养老金的投资。