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五大错误,导致华人投资澳洲房地产失败!

目前澳大利亚总人口2400万,到2050年,预计增长至4200万。75%的高增长率,主要来自海外移民的大量增长。众所周知,墨尔本已经连续6年被世界权威组织«经济学人»评为世界上最宜居的城市,吸引着世界各地的人们前来定居,澳大利亚城市化进程也因此越来越快。

从房地产投资角度看,人口的快速增长,带来的是强劲刚需。另外,史上最低的官方利率,也是取得高回报难得的时机。

理想很丰满,现实很骨感,情况远没有想象中那么乐观。许多来自中国的投资者屡屡折戟沉沙,损失惨重。

原因何在?让我们来梳理一下华人投资容易犯的五个错误:

· 有钱任性

· 盲目信任

· 没有备选方案

· 缺乏风险意识

· 羊群效应

一、有钱任性

到国外投资,最先应该了解这个国家的文化、历史和政治制度。然而,很多华人投资者却忽略了这些人文的重要性,随即付出极大的代价。

(一)错误投资市中心(CBD)。由于资源短缺和一穷二白的历史烙印,中国最好的资源,比如一流的医院、学校和商店,往往集中在市中心。而澳大利亚人却喜欢将生活与工作区分开,尤其墨尔本,城市建设是先规划再发展。市中心以办公室和高等学校为主;居民一般喜欢住在郊区,因此配套的生活设施如医院、托儿所、中小学和大型商场等,大多分布在不同的居民区里。显而易见,投资市中心,方向错了。

(二)房屋空置。目前,中国的房屋租赁市场正处于成长期,收房租难,房屋损坏等纠纷时有发生。而澳大利亚的租赁市场比较规范,且有制度保障,很少会出现类似问题。一些华人不了解澳大利亚房屋租赁市场,宁可选择空置也不出租,少了一份租金收入的不说,也不利于房屋的日常养护。

(三)错误理解位置为王。好的位置并不代表在地图上离市中心越近越好。交通便利、有私立学校、医院和商业街等设施更为重要。例如,许多华人投资墨尔本市区的Docklands地区,想当然以为那是一个好位置,还有海景,但Docklands生活方便吗?

孙子兵法中说得好:知己知彼,百战不殆。我们一定要在知彼上多做功课,更多了解澳大利亚,入乡随俗,避免任性投资。

二、盲目信任

绝大多数房产中介和开发商都值得信任,不可否认的是,每个行业都会有那么一小群害群之马,令人防不胜防。

为什么盲目信任危害这么大?

(一)内外有别。有些中介和开发商在房价上做手脚,暗中给海外投资者加价,许多中国人买到的是高于市场价的房子。

(二)选择不负责任的房屋管理公司。有些华人喜欢找收费低廉的房屋管理公司,结果是房产管理不到位,造成额外损失。负责任的房屋管理员会经常与房东、房客交流,一旦遇到隐患就当场解决;定期检查房子,保证房东、房客都满意;房东知道房客怎么样生活,对房子是怎样保护的;房客的问题得到及时解决,满意度增加,越有可能长期租住。

(三)没有专款专用。澳大利亚法律规定购房订金不得超过10%,而且必须存在信托账户,开发商只负责代管订金,不能使用。许多华人不熟悉信托账户规则,一些不良中介或开发商没把订金存在信托账户,而直接使用,给买房者带来风险。

盲目信任,所托非人,代价惨重。

三、没有备选方案

投资的最大风险是政府政策的改变,一旦遭遇改变,令人措手不及,自然会造成损失。

中国政府的政策会改变,澳大利亚政府的政策同样也会改变。如果双方政府同时出台不利于投资的政策,将会极大考验投资者的理财智商。目前,正是考验投资者的时候,没有备选方案的话,就会头破血流。

(一)中国政府的政策。虽然外汇管理部门仍然将个人换汇额度定为每人每年5万美元,但手续更加繁琐,限制更多,且明文规定:换汇后的外汇不能用于投资房产。以往那种蚂蚁搬家式的取外汇,已经成为过去式,给我们留下一个逝去的背影。

(二)澳大利亚联邦的政策。不久前,海外人士在澳大利亚买房不需要任何手续。现在买房前需要申请,而且需要支付昂贵的申请手续费。

(三)澳大利亚各个州的政策。由于海外买家的不断涌入,澳大利亚各个州对海外买家征收海外投资税。维多利亚州的海外人士投资税为7%,新南威尔士州4%,昆士兰州3%

有句老话:手中有粮,心中不慌。政策可以不断变化,但作为投资者,如果事先有个备选方案,兵来将挡,水来土掩。

四、缺乏风险意识

当代最伟大的投资人沃伦·巴菲特(Warren Buffett)有句名言投资的第一守则:不要损失本金!第二守则:牢记第一守则然而许多华人却经常忽视投资风险。

忘记投资的风险,就会输得一地鸡毛。

(一)向银行提供假材料。银行发现原始资料有问题,终止贷款,投资者被迫低价抛售物业。

(二)澳大利亚银行改变贷款政策,四大银行一起停止给非澳大利亚居民贷款。华人不能再像以往那样获得银行贷款,许多投资者只能想办法从中国汇款,而中国政府只允许每人每年换汇5万美元,没有办法换汇超过5万美元的人怎么办?只能去借高利贷;没有办法借到高利贷的人,那又怎么办呢?

(三)没有合理建立银行账户。许多华人经常被罚款。澳大利亚银行的政策与中国不同,是借贷合一,如果能开立对冲账户,可以节约不少贷款利息。

投资有风险,投资有风险,投资有风险。重要的事情说三遍。不走歪门邪道,一步一个脚印,积少成多,方能取得投资成功。

五、羊群效应

许多华人投资者不善于独立思考,喜欢跟风。

(一)海外人士买房不申请。看到其他投资人没有申请海外投资,自己也如法炮制,结果被澳大利亚政府查出,被迫低价出售物业。有位中国大老板就被澳大利亚政府限期卖房,新闻还上了当地的头版头条,真是赔了夫人又折兵。许多以身试法的华人,尽管没像那大佬那样上头条,也是损失惨重。

(二)不看具体财务分析报告。许多华人根据个人喜好去投资,那些高楼大厦的漂亮图片,比数据分析的结论更吸引他们。而投资回报率、现金流、租金回报、费用支出等重要指标全被抛在脑后。

(三)买房是因为亲戚朋友已经在这栋大楼买了房。每一套房子的位置、大小、方向和设计,都有其独特性。别人根据自己需要做出的选择,对他来说,可能是一个非常好的投资项目,然而对其他人来讲未必。盲目跟风,怎么能获得好的投资效果?

作为投资人,必须三思而后行。投资时要有狼性,不要扎在绵羊圈里,做接盘侠。

总而言之,在异国他乡,人生地不熟,投资的风险较大,挑战和机遇并存。这就需要我们充分做好市场调查,了解当地人的生活方式;进行必要的考察和筛选,选择一位信任的投资顾问,而不是那些想方设法卖房给您的中介;密切关注各方政府的政策导向;有独立的分析见解而不是盲目跟风。只有这样,我们才能避免犯这五大错误,减少投资风险,获得更好的投资回报。