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《在澳大利亚买个房》 - 投资澳大利亚房地产有哪些好处

全球化带来的变化在交通、咨询、金融等领域里表现最明显,对投资者好处最明显。今天的投资者可以突破地区、国家的界限,全球范围找最佳回报点。过去总是听到发达国家的投资人到发展中国家投资,现在有很多发展中国家的人到发达国家投资,选择澳大利亚房地产的人越来越多,投资人讲究的是回报或者说保障。


那么投资澳大利亚房地产有什么好处?


地大物博、资源丰富和社会稳定

澳大利亚地大物博,差不多是中国国土的80%。澳大利亚已探明的地下资源人均世界第一。澳大利亚社会稳定,法律制度健全,民主思想深入人心。国家各项政策稳定和延续。澳大利亚人口稀少,因为淡水缺乏和环境保护而控制人口。有限的可开发的土地已经成为房地产开发商争夺的热点。战后50年来,澳大利亚的房地产稳定上扬,各大首府城市平均每年约有近10%的升幅。根据澳大利亚房屋产业联合会(HIA)的研究报告表明,维多利亚省在1998-20035年间,空地的价值以每年13.5%的速度增长。也就是说,每年仅土地的增值就可以获利13.5%。在澳大利亚投资房地产,最大的价值在于土地的所有权随同房屋一起转移,这不同于其他国家的房地产政策,如中国大陆规定:房屋的拥有者对土地则仅有“70年的使用权。东欧的一些国家也有年限。这种使用权年限等于在说个人和政府是租用关系。土地作为不可再生的资源,本身就具有保值和增值的特点。澳大利亚由于其明显的特点而更有吸引力,虽然不能说投资零风险,但半个世纪的稳定增长在全球范围内是不多见的。


新移民的涌入是房价升值的保证

商品市场中一切都是由供需关系决定的。作为新兴的移民国家,澳大利亚房屋的迫切需求量主要体现在大量新移民的涌入上。全澳人口增长是375,000。扣除出生人口的自然增长,其中移民大约在18万左右。维多利亚州人口增长率达1.6%,相当于每周新增移民1,500人。海外移民的结构也发生了很大的变化,不再是难民和偷渡者为主。上一世纪来的移民(包括希腊人、意大利人)半数以上是坐船来的,其中东南亚来的许多人面黄肌瘦,两手空空,上身赤膊,下身一条破短裤衩。这些难民入境后要经过10年奋斗后才开始买自住房。今天的移民面孔大为改观,亚洲人在数量上绝对占据首位,他们不是技术移民就是商业投资者,特别是中国、印度、马来西亚、中国香港等地来的,他们有数十万数百万的美金才移民澳大利亚。如果说澳大利亚出生的每个人不一定买一栋房的话,移民们可是非要买房的。其实现在大部分的海外移民是一下飞机就是买车买房。目前澳大利亚每年交易的房子是32万套,其中新建的约15万套。最近的一次澳大利亚房地产协会的研讨会上,澳大利亚总理陆克文指出未来六年,澳大利亚还要新建100万套住房。对待商业移民的态度,维多利亚州远比新南威尔士州热情,许多亚洲商人表示,维多利亚州更适合自己的发展。最新统计由于维多利亚州将重新登上澳大利亚第一人口大省的位置。澳大利亚统计局数据显示,昆士兰州与维多利亚州是澳大利亚七大州中移民人数为净增长的两个地区。


海外留学生的大增

供需关系发生大变化还有一个原因是海外留学生数量的大增。澳大利亚的教育出口已在近年超过农业、畜牧业、采矿业而成为澳大利亚一大产业。境内读书的海外留学生有近28万,其中仅中国大陆来的,就有15万之众。如果加上说中文的新加坡、中国香港、中国台湾等就过半数。另一大国印度的留学生也已达10万。各个大学所开设的课程中,被移民部认可的一些专业均采用大班制,门槛低的一些专业学生激增,如中国大陆留学生热衷的会计。韩国留学生趋之若鹜的美容理发,泰国人和日本人喜欢的厨师专业。有的专业近千人一起开课。庞大的留学生队伍也直接刺激市区的房屋供应。虽然留学生短期内是租房市场的主要来源,但同时也可发现,留学期满后选择移民在澳大利亚发展的远远多于回国的。留学和移民在许多代理人眼中就是一回事:留学就是为了移民,移民则必须留学。所以租房者变成买房者只是几年的时间问题。大量新留学生的涌入构成了对房屋需求的潜在主力。1994年以后,可以说正是移民和留学生数量的上升,使澳大利亚的房价呈近两位数上升。20039月份以来,每年房屋的交易量一直稳定地超过32万套左右。近大学校区更是一房难求,常常出现一房待租,就有20多人申请的状况。


完善的法律体系保护个人财富

在中国购买房产普通住宅土地使用年限仅为70年,商业用地年限更短仅为50年。20年前无人指出这一重要隐患,但今日越来越多地被大众质疑。澳大利亚地产的土地产权形式90%以上为永久业权、世代相传。任何人在任何时候买下的产业可百年世代相传。澳大利亚的民主社会强调个体的权利,法律保护个人财富神圣不可侵犯。


澳大利亚的产权形式主要分为两种:一是永久业权(Free Hold Title,另一种为租借权(Lease Hold Title)。永久业权是指当你购买一套别墅(House)时,在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者,无使用及租用年限限定;如购买的是一套公寓(Condominium),业主所购买的不仅仅是此项物业,还包括此房地产所占这块土地上1/n的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间(Air Space)永久使用权。这两种产权证书均由专业的测评师出据报告,并由政府房产局颁发产权证。


土地租借权分为两种:一种是有年限的租借权,土地契约中明确表明租借期限,每年租金多少,及是否有续约权。另一种是无限的永久租借权,此形式多发生在土地位置相当罕有的地块上,原有的业主希望卖了土地后,以后每年仍有一定的固定收入。租借人每年均须视租约付一定的土地租金,从而永远拥有此土地使用权。所有永久租借地与永久业权很相似。中国大陆的“购买者对土地有70年的使用权”规定在澳大利亚任何地方并不可能实行。


在澳大利亚看好房子后,一般是先付0.5%(维州)或0.25%(新州)的定金,交换合同时补足到10%,签合同时可以注明“最后成交取决于买者的金融状态”即:“SUBJECT TO FINANCE”。 这样法律规定保护买者有时间完成自己的贷款咨询程序。如果规定时间之内买家的资格无法贷出房价所需的额度,也可以取消合同拿回定金。澳大利亚各大州不同程度地实行3-5个工作日的冷静期(COOLING PERIOD DAY),也就是让首次置业者和低价位(一般在25万左右)买家有可能冷静地做一个 “预审” 并可以发悔,以免除冲动带来的危险。


政府鼓励首次置业者,推动“人均有其屋”

供需关系中还值得一提的是,通常各地的政府都不同程度地征收房屋印花税,2%-5%不等。维多利亚市政府规定预购新房者则可免除印花税,这种政策还将延续下去。2000年开始,澳大利亚政府为了鼓励首次购房者,首次购房者的优惠补贴政策和首次购房者免除印花税的政策等,首次购房的年轻房主可以节约2万左右的费用,大大调动了购房者的积极性。首次置业者在房产界是一个重要指标,2008年,由于连续8次上涨利息,造成房贷市场疲软,HIA澳大利亚房产协会统计调查时把首次置业者的比率堪称是市场承受力的重要风向标。房地产和金融界专家均认为在相当长的一段时间内,澳大利亚政府对首次置业者的鼓励补贴政策会根据形式有所改变。从2012101日起,澳大利亚政府出台进一步刺激房地产业的新政策,本地首次购房的居民如果是购买55万澳元以内的新房,可免除全部印花税,还可获得1.5万澳元首购补贴;如果是购买65万澳元以内的新房,则55万至65万之间可按折扣税率交纳印花税;价格在65万以上的则不减免印花税。


国家政策鼓励房地产投资行为

首先是税收政策的倾斜,投资房产的日常开支部分与租金收入相抵后的亏损部分可以从个人年收入中减去,不必交税,已经预交的可以获得退税。其次是银行贷款比例对当地居民通常可达80%,有时甚至达到100%。海外投资者在澳大利亚买房也可以申请当地银行贷款,而且不需要海外物业做抵押,仅以所要购买的物业做抵押便可,但是必须买新房,不可以买二手房,贷款比例一般为房价的70%。从201271日起,澳大利亚政府出台进一步刺激房地产业的新政策,购买65万澳元以下的新房,非首次购房的本地居民和海外买家可奖励5,000澳元,也就是说澳大利亚政府白送给海外买家约合32,000元人民币的现金。


澳大利亚人没有“从一而终”的住房概念

澳大利亚人没有“从一而终”的住房概念,从不同的人生阶段他们享受不同的生活方式。一直以来,澳大利亚的居民就有更换住宅的传统,这一“喜新厌旧”、“小房换大房”的传统,构成了房地产业及相关的房地产代理业百花争艳的局面。街上的房产代理数量和银行店面数量一样多。一般来说,澳大利亚的居民在有工作后20-25岁就会考虑买房子,一般来说25-35万元左右的房子是年轻工薪层的选择。澳大利亚有健全的房地产体系和优良的金融服务,买房卖房在澳大利亚十分方便,一般到了结婚的年龄,澳大利亚居民就会考虑卖掉原来的小房子,购买40-50万元的房子。等到孩子入学后会有一段相对稳定的时间,等孩子一离校,他们又要搬家了。45-55岁年龄的时候,他们会考虑入住55-70万元的房子,或者拥有第二套房产。等到年纪到了70岁左右,澳大利亚的老人们一般会选择卖掉所拥有的住宅,入住老人公寓。全澳大利亚人平均拥有一幢房的时间是6年,所以说,澳大利亚的居民一生中大约有4-5次买卖房屋的经历。这么频繁的买进卖出,有关房子的一切在澳大利亚这儿也成了报章上的主要话题。澳大利亚房地产市场交易旺盛,这种 “内需” 是一个重要的原因。而外来的移民也被这种 “搬家文化” 感染,不再照搬原居住国的 “一房住到老”的习惯。


租房市场庞大,租金收入稳定

统计表明,澳大利亚目前的自有房比例是六成四,租房者仍占很大的比例,租房市场庞大而稳定。物业管理有序,物业管理在澳大利亚是一门很成熟的行业,多家公司是上市公司。居民房租房市场的稳定极大地保证了房地产市场的发展,澳大利亚经济几次经济萧条,就是在股票低迷、房屋买卖市场不佳的状况下,澳大利亚大城市的房租仍然稳定或者上升。如2008年澳大利亚股票市场总体下跌四成、房地产下跌一成、消费信心下跌、房贷承受率达38年来最低的情况下,澳大利亚租房商场仍有一年10%以上的升幅。许多投资者仍然表示,无论何时入市,如能以中、长线为投资策略,澳大利亚总能让你赚取丰厚的投资回报。由于资金投入量少,买家可获高达75%的房屋贷款,投资回报稳定,每年租金回报为6%-8%,房产升值率则为10%左右,两者相加利润可观。现在的许多金融机构提供只还息这样的贷款,缺乏流动资金的投资者可以选择这样的产品来降低还款压力,而稳定的租房市场正是这类投资者的安全港。


贷款机构多样服务周到保险

在澳大利亚买房贷款时,除了银行之外,还有许多其他的金融组织Non – Bank Lender可选,这些机构的资金来源并非是银行,也不是储蓄,而是通过基金、信托如养老金等,所以也是实力雄厚。数据显示有不少非银行金融组织的信用评级甚至高于银行。非银行与银行所能提供的金融机构比银行有更大的优惠。


澳大利亚法律保护私有财产,即使公司倒闭,债权人更换,也不可能推翻原债权人合同。由于银行和非银行的竞争,市场上的产品和利率多样,可变利率(Variable Rate)和固定利率(Fixed Rate)五花八门达几十种,给买家充分的选择。


虽然调查原有房产、收入、存款、汽车、债务、财务等情况两周即可,但合同上允许6周。因为金融计算器会自动抵扣,买家不需要提供支出方面的材料证明,但是要提供身份证明,也就是100 Points ID。所谓100 Points ID的意思就是贷款机构根据签发证件分数相加之后必须大于100分,如护照75分,驾照45分,75+45=120˃100。所以法律上讲,买家只要信誉好就有购买条件。华人移民往往难以提供收入证明。澳大利亚银行的有些特殊产品贷款,比如“Low Doc Loan”,不要求传统的收入证明(如Employers Statement),可以通过其他的途径证明还款能力,这种买家依然可以贷款,利率会稍微高点。


澳大利亚的金融机构对于房屋贷款可以提供高于50%-80%的贷款比例(通常贷款额度不会低于贷款申请人所有年收入的5倍),特别是工作或者有些金融机构甚至可以贷到款100%


房屋中介服务可靠周到

澳大利亚的房屋中介实行执照制度,每一个从事房地产买卖和房地产租赁管理的公司和专业人员必须通过学习专业课程,通过相关考试取得从业执照才能上岗,中介违反行业规定将面临严重惩处,所以中介人员是不敢轻易违规的。投资澳大利亚房产即使房主远在海外,也能按时收到自动打入账户的租金,中介还能帮你支付与房屋出租有关的各种账单,帮你安排房屋维修工作,如果你与房客有纠纷,中介还可以代表你出席仲裁庭或法庭帮你解决问题。此外,保险公司还能提供房屋业主意外损失保险,比如租客损坏房子和逃租皆保,使业主高枕无忧。