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《在澳大利亚买个房》--为什么在多种投资工具中选择投资住宅物业

通常的投资工具有:银行存款、债券、股票、黄金、期货、外汇、房地产等,各有利弊,选择哪种投资因人而异。对于初涉投资的人来说,资金不多,需要快速增值,又需要较大的安全系数,这两点应该作为选择投资工具的标准,我在这里拟对银行存款、债券、股票和房地产略作比较分析,鉴于黄金、期货、外汇与股票具有近似的性质,就不另作分析了。

存钱到银行风险不是最小,但是回报却最小,当通货膨胀率高于存款利率时,你得到的回报实际上是负数,甚至可以说,银行存款基本上算不上投资。

债券有多种类型的,比较可靠的是政府债券,它像银行存款一样具有安全性,但是回报比银行利息高,但是仍然不够高。

投资股票是高风险,高回报或低回报,某些時段获得百分之几百的回报都有可能,但也可能化为一钱不值的废纸。好处是买卖方便,交易成本低。如果你有股票、期货方面的专业知识,又有大量的时间随时关注市场,不妨在这方面试试身手,但千万不要把全部身家都放进去,投资额度最好不要超过全部投资资金的20%。如果丝毫不懂股票知识,就最好不要盲目介入。笔者有一位朋友做生意曾经非常成功,赚了不少钱,后来大量投资科技股,结果科技股泡沫破灭,他损失四十万澳元破了产,现在只能住在租来的狭小公寓里,经济上很难再翻身了。2007年时我带一个客户看房子,他说现在中国的股票涨得好,他情愿把钱投到中国股市中,我告诉他股票风险大,还是投房子稳当,他听不进去,他投入中国股市时,沪指在6500点上下,现在沪指跌到了2400点。一天我打电话问他的近况,他说后悔没有听我的话,现在钱全套在中国股市里了,价值蒸发掉64%。我手頭有一份权威資料﹐对投資股票和投资房地产进行了为期20年的比较﹐显示股票的平均年增值为11.5%﹐而房地產为14%﹐如果一对夫妇从1980年开始以一个还完了贷款的价值4万澳元的房子做抵押进行投资﹐到2000年﹐他們在股票投资上可能获得的回报是$1,060,637﹐而在房地产上投资的可能回报是$1,894,195﹐远远高过股票。(参见下表)

投资于完全拥有产权或控股权并且有职业经理人管理的生意是可以成为真正的财富的,然而是生意就有风险,如同股票一样,一旦市场波动,生意失败,过去的财产就可能化为乌有,这样的财产是不太可靠的。

我觉得最适合大多数人的投资工具还是房地产,它有几大好处:

(1)风险低,土地资源的有限性决定了房地产长线投资总是增值的,房地产是不动产,决不会化为乌有;

(2)    能借用银行贷款,以小钱搏大钱,比方你有5万元用来投资,如果买股也就只能买价值5万元的股票,银行一般不接受以股票为抵押借钱给你炒股,你无法放大投资规模,假使年投资回报率为50%,你一年赚回2.5万元;如果你的5万元用来买房子,以该房做抵押,可向银行贷款90%为45万元(在澳洲,银行许可的借贷比例一般是80%,收入高的人甚至可以贷到95%),买一个50万元的房子。你只需拿出5万元,而资产增值是整个50万在增值,假使房产的年回报率为10%,你便能赚到5万元,高出投资股票的回报,相对于你首付的5万元来说,回报率达到100%。过去38年来澳洲房地产的年平均增值是12.8%。我们管这种投资方法叫做“杠杆投资法”,我在以后的章节里将对它进行详细分析。

(3)    投资物业能赚取租金,租客帮你承担了开销的约50%。

(4)    能享受政府退税优惠,在澳洲这叫做Negative Gearing(负入息),即当你的

租金收入与养房支出相抵出现的负数,再加上不用掏钱但可以申报退税的折旧额度,可以从你的年度总收入中扣除,把多交的预交税退回来。等于政府在花相当一部分钱帮你供房。

(5)    最重要的一点是高回报,在澳洲,根据过往历史,房地产价值平均七年翻

一倍,十年翻三倍,虽然我们不能说这种翻番比例会持续下去一成不变,但是房地产的稳健升值是可以确信无疑的。

房地产投资的缺点是交易成本比较高,包括中介佣金、律师费用、政府税费等,买卖也不如股票灵活。但是由于它的优点远多于缺点,所以房地产投资仍然成为最受大众欢迎的投资工具,过去的历史一再证明了投资房地产的安全可靠性和高回报性,所以我建议读者认真考虑加入到房地产投资者行列中来。

房地产是一个笼统的概念,房产和地产是两块东西,地产可以不依赖房产而存在,而房产却必须依附在土地上才能存在,所以人们通常把它们合在一起称呼。就房产的消费属性而言,可分为商品房和非商品房,投资当然只能以商品房为标的,只有具备商业流通性的产品才可能产生增值。商品房以用途划分,又可分为工商业用房与住宅两大类。初级投资者最好从住宅物业起步,它有三大好处:第一,投资额起点较低,容易起步;二、贷款比例较高,在澳洲,工商物业贷款比例一般不能超过70%,而住宅物业一般可贷款80%,最高可以贷到100%。三、风险最小。股票会崩盘,工商物业可能因为经济大萧条而无人问津,而住宅市场是一个永远不会崩溃的市场,因为每个人都需要住房,有需要买房自住的,有需要租房的,需求在,市场就在。