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聊聊房产泡沫

什么是房地产泡沫?


所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退,人称“泡沫经济”(Foam Economy)。泡沫经济的两大特征是:商品供求严重失衡,供给量远远大于需求量;泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。


澳大利亚从未像美国那样遭遇房产泡沫


澳大利亚金融集团的销售和运营总经理Mark Hewitt说,目前的澳洲房产市场正处在转型期,以珀斯为例,在采矿业繁荣期间,大量资金流入,“很多人手中都有余钱。”他说,在过去几年来,由于采矿业的繁荣接近尾声,市场节奏也放缓。“增长速度虽然放缓,但是并没有完全停滞。”Hewitt说Hewitt说,东海岸也出现了同样的现象。“目前,墨尔本和悉尼的房地产市场十分火热,但是,与其他市场一样,也有增长放缓的时期,然而,我认为,房价不会大幅度下跌。”


供需关系符合市场变化规律


汇丰银行澳大利亚及新西兰首席经济学家布洛克汉姆先生表示,近几年悉尼和墨尔本房价涨幅强劲,完全吻合供需关系的基本面,悉尼跟墨尔本两个城市,如果存在使市场的需求提高的因素,例如海外投资买家增多,人民币对澳币汇率提高等,那么房价的涨幅就强劲。如果存在使市场的需求降低的因素,例如印花税的提高, 那么房价涨幅就会停止甚至于下降。


“关键的问题是上涨是否符合基本面?在我们看来,在很大程度上一直是”。布洛克汉姆先生在与汇丰经济学家丹尼尔·史密斯合着的新论文中写道。布洛克汉姆先生说:“住房需求疲弱的地区住房价格上涨很小,供应增加有限;相比之下,如果当地的供应不能满足需求,房价上涨势头就会变得强劲。


抵押贷款制度有助于金融稳定


布洛克汉姆先生说,澳大利亚可能引起关注的另一个因素是其高度的家庭负债,澳大利亚在这方面仅次于瑞士。 但布洛克汉姆先生说,关键是这笔债务是如何分配的,而不是它的总体水平。“如果推动住房繁荣的原因是贷款,那么利率上升可能让家庭无法承受,这可能会导致房价急剧下滑,就像美国过去十年的次贷危机一样。“强有力的证据表明,(澳大利亚的家庭债务)分配相当合理,(房价20%)抵押贷款的制度应有助于确保金融稳定。” “虽然澳大利亚的家庭债务水平很高,但我们认为,从根本原因来看,这些都是优良债务的。